Как купить квартиру в ипотеку

В статье рассматриваются основные этапы ипотечной сделки и даны советы, как сэкономить время и силы на каждом из них. Это делает процесс более доступным и комфортным для заемщиков, избавляя их от необходимости личных визитов и сбора традиционных бумажных документов.

Шаг 1. Выбрать кредит

Для начала изучите текущие льготные ипотечные программы и проверьте свое право на участие. Государственные субсидии могут значительно снизить ставки по кредитам, что уменьшит переплату.

Сравните предложения различных банков, используя финансовые маркетплейсы. Важно убедиться, что вы находитесь на официальном сайте банка; проверить контактные данные можно в справочнике Банка России, а адреса маркетплейсов — в реестре регулятора.

Также стоит обратиться в свой зарплатный банк, чтобы узнать о специальных условиях по ипотеке. Выбор квартиры или дома можно начинать с предложений крупных застройщиков, которые часто сотрудничают с банками для создания ипотечных программ с привлекательными ставками. Однако важно критически оценивать такие предложения, так как привлекательные условия могут быть маркетинговыми уловками.

Шаг 2. Подать заявку на кредит

Заявление на ипотеку можно подать несколькими способами: в офисе банка, на его сайте, через мобильное приложение или финансовые маркетплейсы, которые предлагают предложения от различных банков. В заявлении необходимо указать примерную стоимость недвижимости, размер первоначального взноса, желаемую сумму кредита и срок его действия. Многие банки предоставляют калькуляторы для расчёта оптимальных параметров кредита.

Кроме того, необходимо предоставить банку свои персональные данные и подтвердить доход. Чаще всего требуется справка по форме 2-НДФЛ, но могут быть и другие документы, такие как справка для самозанятых из приложения «Мой налог». В случае с зарплатными банками финансовые документы часто не запрашиваются, так как они уже имеют доступ к информации о доходах клиента.

Для получения ипотеки по льготным программам, таким как семейная ипотека, необходимо предоставить дополнительные документы, например, свидетельства о рождении детей. Эти документы обычно можно загрузить через сайт или приложение банка, и их проверка занимает день-два.

Некоторые банки внедрили технологию цифрового профиля, которая объединяет данные из государственных информационных систем. Это значительно упрощает процесс подачи заявки на кредит — достаточно авторизоваться через портал «Госуслуги» (требуется подтвержденная учетная запись) и предоставить согласие на использование своих данных.

В результате банк мгновенно получает нужную информацию, что позволяет заемщикам только проверить ее корректность. В случае использования такой технологии банк может одобрить кредит всего за несколько часов или даже минут, поскольку ему не нужно проверять данные, полученные прямо от государственных структур.

При планировании оформления ипотеки с созаемщиком или поручителем важно заранее предоставить банку информацию о них. Кредитор уточнит, какие именно данные понадобятся. Если банк одобрит кредит, кредитополучатель узнает, какую сумму ему выделили и на каких условиях. Срок действия одобренного предложения устанавливается банком и чаще всего составляет от трех месяцев до полугода, что дает время для поиска подходящего жилья.

Шаг 3. Выбрать недвижимость

При поиске квартиры или дома рекомендуется использовать сайты или приложения застройщиков, агрегаторов недвижимости и платформы с объявлениями. Важно уточнить у банка наличие специальных предложений по определённым объектам или наличие собственной базы жилья, что может помочь снизить процентную ставку по кредиту на 0,5–1%.

Необходимо рассмотреть несколько вариантов и обсудить важные нюансы с продавцами. Если возникает возможность, стоит лично оценить плюсы и минусы жилья, чтобы избежать неожиданных проблем в будущем, таких как плохой вид из окна.

При покупке квартиры в строящемся доме следует выяснить, сотрудничает ли банк с выбранным застройщиком, поскольку с компаниями-партнёрами обычно не возникает сложностей в процессе оформления и получения кредита.

При отсутствии соглашения между застройщиком и банком, заемщику следует уточнить у кредитора возможность одобрения сделки и необходимые документы. Также следует выяснить, с какими банками сотрудничает застройщик, поскольку ипотечные предложения этих учреждений могут быть подходящими.

Для вторичного жилья необходима оценка недвижимости, чтобы банк подтвердил соответствие её стоимости рыночным ценам. Это важно, так как в случае задолженности заемщика и последующих торгов, кредитор должен быть уверен, что вырученная сумма покроет долг.

Каждый банк имеет компании-оценщики, и их услуги обычно можно заказать дистанционно. Однако заемщик имеет право выбрать и другого оценщика, если он соответствует законодательным требованиям: наличие квалификационного аттестата, страхование профессиональной ответственности и членство в саморегулируемой организации оценщиков.

Специалисты могут провести экспертизу недвижимости, либо запросить фотографии всех комнат под определенными углами. Обычно процесс оценки занимает два-три дня, после чего результаты предоставляются экспертом в виде бумажного документа или на e-mail, который нужно будет переслать в банк. Либо отчет может быть отправлен экспертом напрямую кредитору, и его можно будет увидеть в личном кабинете банка.

Кредитор обычно уведомляет, на сколько стоимость квартиры может отличаться от оценки специалистов. Если цена соответствует ожиданиям, необходимо предоставить информацию о квартире в банк. Также потребуется предоставить данные продавца: копию паспорта, документы, подтверждающие право собственности, и согласие супруга, если квартира была приобретена в браке. Рекомендуется заранее уточнить у банка список необходимых документов.

Банк проанализирует информацию о продавце и недвижимости и сообщит о результатах одобрения сделки. У каждого кредитора свои условия; например, сделка может быть отклонена, если дом участвует в программе реновации или если продавец действует по доверенности иностранного гражданина.

Шаг 4. Оформление страховки

Страхование недвижимости является обязательным требованием ипотечных банков, которые также могут предлагать заемщикам полисы на жизнь и здоровье для снижения процентной ставки по кредиту. Оформление полисов зачастую возможно онлайн, и банки рекомендуют страховщиков, работающих в их бизнес-группе, что упрощает процесс, так как полисы автоматически загружаются в личный кабинет.

Тем не менее, заемщики могут найти более выгодные предложения у других страховщиков, но в этом случае им потребуется самостоятельно отправить сканы договоров в банк. Важно учитывать соответствие выбранного страховщика критериям банка, например, его кредитный рейтинг.

Некоторые банки заключают коллективные договоры со страховыми компаниями, позволяя заемщикам подключаться к ним во время сделки, но условия в таких случаях стандартизированы. Размеры тарифов не подлежат корректировке, и банки могут взимать высокие комиссии за подключение к таким договорам. Для подробностей о коллективном страховании рекомендуется ознакомиться с отдельным материалом на эту тему.

Шаг 5. Заключение сделки

При оформлении купли-продажи вторичного жилья кредиторы зачастую требуют присутствия обоих сторон в банке, тогда как покупка новостройки чаще проходит в офисе застройщика. Существует возможность подписания документов как в бумажном, так и в электронном виде. Онлайн-оформление ипотеки может привести к снижению процентной ставки на 0,1–0,5%, так как банк экономит на времени и ресурсах. Для проведения сделки в электронном формате необходима усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) у всех участников, включая созаемщиков и поручителей.

Некоторые банки и застройщики предлагают упрощенный вариант УКЭП, но ограниченный для работы в их приложениях. Альтернативный способ получения УКЭП — обратиться в удостоверяющий центр, который может выслать специалиста для идентификации и выдачи флешки с подписью. Стоимость этой услуги варьируется от 3000 до 4000 рублей в зависимости от региона, и она будет действительна для любых сделок.

В случае, когда все участники сделки имеют уникальную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) и необходимые документы загружены в электронном виде, возможна дистанционная подпись договоров без визита в офис банка, если заранее прошла идентификация.

Кредитору не потребуется личное присутствие заемщика, если тот уже является клиентом банка, подавал заявку через финансовый маркетплейс, либо ранее сдавал биометрические данные и берет кредит в банке-участнике Единой биометрической системы (ЕБС). Однако существуют документы, которые не имеют электронного эквивалента, например, при использовании материнского капитала для покупки квартиры, когда необходимо получить бумажные документы от органов опеки и нотариуса.

Участники сделки могут производить расчеты онлайн через эскроу-счет для новостроек или номинальный счет для вторичного жилья. Предоставляется возможность использовать аккредитив, который чаще оформляется на бумаге, требуя визита в банк. Также обязательным визитом станет передача денег через банковскую ячейку.

Шаг 6. Передача документов в Росреестр

Участники сделки по покупке недвижимости обязаны подать в Росреестр заявления о перерегистрации права собственности, договор купли-продажи и кредитный договор. В случае продажи квартиры с ипотекой, ведомство также переоформляет залог. При покупке строящейся квартиры сначала регистрируется право требования, а после завершения строительства — право собственности и залог. Застройщики могут подавать документы в Росреестр самостоятельно.

Для сделок со вторичным жильем необходимо учитывать способ оформления: при бумажных документах требуется личное присутствие продавца и покупателя в МФЦ или Росреестре, тогда как можно использовать доверенность через нотариуса или банк. Если сделки происходят в электронной форме, документы можно отправить через сайт Росреестра с использованием УКЭП.

Регистрация сделки занимает от двух дней до нескольких недель. Уведомление о регистрации права собственности получает банк, а в других случаях нужно самостоятельно запрашивать выписку. После регистрации жилья в залоге важно своевременно погашать ипотечные платежи. За официальный доход также доступен налоговый вычет как за покупку недвижимости, так и за проценты по ипотеке.